Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe klärt diese Frage seit Mittwoch in einem besonders vertrackten Fall. (Az. VIII ZR 277/16)
Was gilt generell fürs Renovieren?Die wenigsten Mieter wissen, dass das Gesetz eigentlich den Vermieter verpflichtet, die Wohnung in Schuss zu halten. Von diesem Grundsatz darf allerdings abgewichen werden, und deshalb ist die Ausnahme seit langem zur Regel geworden: «Es gibt aktuell kaum einen Mietvertrag, der nicht die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufbürdet», sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Das heißt nicht, dass der Mieter unbedingt einen Handwerker kommen lassen muss. Er kann die Arbeiten auch selbst erledigen, solange er dies «fachgerecht» macht.
Schönheitsreparaturen - was bedeutet das?Vereinfacht gesagt umfassen die Schönheitsreparaturen alle Malerarbeiten in der Wohnung - etwa das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen. Muss der Teppichboden ausgetauscht oder das Parkett abgeschliffen werden, ist dagegen der Vermieter zuständig.
Warum gibt es wegen Schönheitsreparaturen oft Streit?«Schönheitsreparaturen sind teuer», erläutert Ropertz. «Wenn ich als Mieter beim Auszug die Wohnung komplett renovieren lassen muss, geht es schnell um ein paar Tausend Euro.» Im Zweifel hilft der Blick in den Mietvertrag allein Laien nicht unbedingt weiter. Denn etliche gängige Klauseln haben Gerichte inzwischen für unwirksam erklärt, weil sie die Mieter unangemessen benachteiligen. Hat der Mieter eine solche unwirksame Klausel in seinem Vertrag stehen, ist er fein raus: Er muss die Schönheitsreparaturen dann gar nicht ausführen.
Welche Klauseln sind im Mietvertrag nicht erlaubt?Vermieter dürfen beispielsweise nicht vorgeben, dass Küche und Bad zwingend alle drei Jahre zu streichen sind - unabhängig davon, wie die Räume aussehen. Mietern ist auch nicht zuzumuten, in jedem Fall bei Auszug zu renovieren. Denn was wäre dann mit jemandem, der nur ein halbes Jahr in der Wohnung gelebt hat?
2015 hat der BGH außerdem seine Linie in einem wichtigen Punkt geändert: Seither dürfen Mieter die Schönheitsreparaturen zumindest nicht mehr ohne Ausgleich aufgebrummt bekommen, wenn sie eine unrenovierte Wohnung beziehen.
Sonst müssten sie die Räume womöglich schöner hinterlassen, als sie sie vorgefunden haben. Gibt es deswegen Streit, muss allerdings der Mieter nachweisen können, dass die Wohnung renovierbedürftig war.
Um was geht es in dem Fall vor dem BGH?Der Mieter hatte seine Wohnung in Celle (Niedersachsen) gestrichen. Der vermietenden Wohnungsbaugenossenschaft waren die Decken und Wände aber zu streifig - sie beauftragte für knapp 800 Euro einen Maler.
Gestritten wird darum, wer das bezahlt. Eigentlich hätte der Mieter nicht streichen müssen, denn er war in eine unrenovierte Wohnung eingezogen. Gäbe es nicht eine Vereinbarung mit der Vormieterin: Von ihr hatte der Mann den Teppichboden und die Einbauküche übernommen und dafür 390 Euro gezahlt. Im Übergabeprotokoll ist festgehalten, dass er «Renovierungsarbeiten u. Tebo» übernimmt. Darauf pocht nun die
Genossenschaft - der Mieter habe sich den deutlich teureren Teppichboden («Tebo») mit seiner Zusage zu renovieren erkauft.
Wie stehen die Chancen vor Gericht?In den Vorinstanzen blieb der Mieter auf den Kosten sitzen. Wegen seiner Vereinbarung mit der Vormieterin sei der Mann so zu behandeln, als ob ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung überlassen hätte, urteilte zuletzt das Landgericht Lüneburg. Die BGH-Richter haben in der Verhandlung am Mittwoch durchblicken lassen, dass sie das nicht überzeugt. Ihr Urteil wollen sie am 22. August verkünden.
