 (c) proplanta Doch nun sind die Immobilienbesitzer gefordert und teilweise überfordert. Im Folgenden erklären wir Ihnen daher, worauf Sie im Rahmen der Grundsteuerreform achten sollten.
Wie läuft die Reform der Grundsteuer ab und was müssen Eigentümer jetzt tun?
Am 1. Juli 2022 hat das Verfahren zur Neubewertung des Eigentums begonnen. Seitdem greift die Pflicht zur Erklärung der Grundsteuer. Eigentümer von Immobilien oder Grund haben die Informationen dazu postalisch zugestellt bekommen. Seit Jahresbeginn wurden sukzessive alle Eigentümer angeschrieben und auf die Pflicht zur Teilnahme an der Grundsteuerreform hingewiesen. Um dieser Pflicht nachzukommen, muss man als Eigentümer dem Finanzamt bis zum Ablauf der Frist Daten zu den Objekten, die man besitzt, übermitteln. Die Übermittlung der Daten erfolgt mithilfe des auch für die Einkommenssteuer verwendeten Elster-Portals.
Diese Daten werden anschließend vom Finanzamt dazu genutzt, den Wert des Objektes zu ermitteln. In der Regel sind dabei Angaben über die Art des Eigentums, die Grundstücksfläche, die Wohn- oder Nutzfläche sowie den Bodenrichtwert und das Baujahr notwendig. Hierzu kann man auch die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen. Weitere Informationen und Hilfestellungen zur Berechnung findet man auch unter: https://deutschegrundsteuer.de/grundsteuererklaerung-fuer-eigenheimbesitzer/.
Was ist die Grundsteuer und welchen Zweck hat sie?
Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer eine maßgebliche Einnahmequelle von Kommunen. Dabei handelt es sich um eine Steuer, die auf Immobilien und Grundbesitz anfällt. Gemessen am Gesamtsteueraufkommen ist der Anteil der Einnahmen durch die Grundsteuer jedoch eher klein, so fielen 2020 lediglich 14,68 Milliarden der insgesamt 739,7 Milliarden Euro des bundesweiten Steueraufkommens auf die Grundsteuer. Die Grundsteuer wird erhoben, um ortsansässige Eigentümer an den Kosten der kommunalen Infrastruktur zu beteiligen.
Wer ist verpflichtet zur Zahlung der Grundsteuer?
Zahlen müssen die Grundsteuer in Deutschland alle Menschen, die Wohneigentum, Baufläche oder Land sowie forstwirtschaftliche Nutzfläche besitzen. Eigentümer können dabei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen sein. Die Regelungen zur Grundsteuer umfassen ein breites Portfolio unterschiedlicher Konstellationen. Von der Eigentumswohnung, über das Mehrfamilienhaus, bis hin zum Mietshaus deckt die Grundsteuer sämtliche Facetten des Immobilienbesitzes ab. Die Steuer wird dabei sowohl auf bebaute als auch auf nicht bebaute Grundstücke erhoben. Auch ein neu erschlossenes oder bestehendes Erbbaurecht führt zur Grundsteuerpflicht.
Welche Regeln gelten wo?
Als Eigentümer muss man dem Finanzamt eine Reihe von Daten mitteilen, um die neue Grundsteuer berechnen zu lassen. Dies kann unter Umständen sehr komplex sein. Je nach Bundesland gelten dabei andere Regeln für die Bewertung, da die Länder die Wahl zwischen dem sogenannten wertorientierten Bundesmodell sowie einem selbst formulierten Bewertungssystem haben. Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft wenden alle Länder weitestgehend unverändert das Bundesmodell an. Bei Wohngrundstücken hingegen nehmen zwei Länder gegenüber dem Bundesmodell geringe Anpassungen vor und fünf Länder gehen einen ganz eigenen Weg. Je nachdem, wo die eigene Immobilie steht, muss man in den Erklärungen also unterschiedlich detaillierte Angaben machen.
Das wertbasierte Bundesmodell
In dem einheitlich beschlossenen Verfahren sind die individuellen Grundstücks-Faktoren am detailliertesten eingepreist. Das Finanzamt ermittelt für jedes Grundstück anhand des aktuellen Miet- und Bodenpreises einen typisierten Verkehrswert. Dafür werden jedoch ziemlich viele Informationen benötigt, dazu gehören:
- Bodenrichtwert
- Alter des Gebäudes
- Grundstücks- und Gebäudefläche
- Immobilienart
- Statistisch ermittelte Netto-Kaltmiete
Die meisten Informationen muss man als Grundeigentümer liefern, manche Daten beziehen die Ämter jedoch auch selbst. Die Höhe der statistisch ermittelten Netto-Kaltmiete hängt unter anderem vom Mietniveau der jeweiligen Gemeinde ab. Die Kommunen werden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes in verschiedene Mietniveau-Stufen eingeordnet, was ein sehr aufwändiges Verfahren ist.
Notfalls muss der Zollstock ran
Eigentümer, die noch ihren Bauantrag zur Hand haben, haben es einfacher. Dieser enthält viele der notwendigen Daten, beispielsweise zur Lage des Grundstücks oder der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche. Wer keine Baupläne hat, muss den Zollstock in die Hand nehmen und selbst nachmessen. Dabei gibt es gewisse Regelungen, wie gemessen werden darf. Unbeheizbare Wintergärten und Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern Raumhöhe zählen nur zur Hälfte zur Grundstücksfläche mit. Balkone, Dachgärten und Terrassen mit einem Viertel - Keller, Treppen sowie Abstell- und Heizungsräume gar nicht.
Wer sich hierbei unsicher ist, sollte einen Fachmann beauftragen. Wichtig ist es, in den Formularen mit Jahreszahl zu vermerken, wann eine Kernsanierung stattgefunden hat. Diese liegt beispielsweise vor, wenn alle wesentlichen Bauteile, wie Dach, Fenster, Fassade und technische Systeme erneuert wurden.
Einfachere Regeln in fünf Ländern
In Hessen, Hamburg, Bayern, Baden-Württemberg und Niedersachsen geht es deutlich weniger bürokratisch zu. Hier liegt überwiegend ein Flächenmodell zugrunde. Die Bewertung erfolgt ausschließlich anhand der Grundstücks- oder Wohnfläche, eventuell ergänzt um einen Lagefaktor. Es sind weniger Daten des Grundstücks für die Berechnung notwendig und diese sind meistens online abrufbar. Mit den wenigsten Daten kommt man in Bayern aus. (Pd) |
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