Wie viel kosten Häuser in Deutschland?

Mit dem jüngsten Anheben der Leitzinsen hat sich der Preisanstieg zwar etwas verlangsamt, die Preise sind aber immer noch auf Rekordniveau. Selbst Häuser in ländlichen Gebieten können sehr teuer sein. Natürlich gibt es dabei einige wichtige Faktoren, die den Kaufpreis bestimmen.

Ein bedeutender Aspekt ist zum Beispiel das Bundesland, in dem sich die Wunschimmobilie befindet. Deutschland hat viele schöne Ecken, die Singles, Familien und Studenten gleichermaßen anziehen. Dabei muss es nicht immer gleich das eigene Haus sein, sondern man kann auch erst einmal zur Miete wohnen. So findet man bei Rentola viele schöne Wohnungen in ganz Deutschland.

Alle Faktoren, die den Wert eines Hauses bestimmen

Doch der Ort bzw. das Bundesland ist nicht der einzige Aspekt, den es zu berücksichtigen gilt. Auch die konkrete Lage sowie Details zum Grundstück und Haus selbst sind wichtige Indikatoren, die den Preis beeinflussen können.

Im Wesentlich können das die Folgenden sein:

• Lage des Hauses
• Fläche des Grundstücks
• Wohnfläche und Schnitt
• Baujahr und Zustand
• Modernisierungsbedarf

Lage des Hauses

Selbst bei Häusern in ländlichen Gebieten kann es sehr große Unterschiede bei der Lage geben. Im Vordergrund steht oft die Frage, wie gut die Infrastruktur ausgebaut ist, um lange Wege zu vermeiden. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe oder sind diese erst nach einer längeren Autofahrt zu erreichen?

Gerade Familien mit schulpflichtigen Kindern profitieren von einer guten Verkehrsanbindung, da das tägliche Chauffieren zur Schule entfallen kann. Außerdem haben die Kinder dann viel mehr Freiraum für die eigene Freizeitgestaltung. Häuser im ländlichen Raum mit guter Verkehrsanbindung sind daher begehrt und auch etwas teurer.

Fläche des Grundstücks

Größe und Form des Grundstücks sind ebenfalls wichtige Aspekte, der sich auf den Wert eines Hauses auswirken. Generell ist ein Grundstück auf dem Land zwar weitaus günstiger als in der Großstadt und Umgebung, aber Zusatzkosten gibt es natürlich auf jeden Fall. Je mehr Fläche das Grundstück hat, desto höher ist letztlich auch der Preis.

Die Form spielt ebenso eine Rolle, wenn auch die etwas Kleinere. Ist die Fläche des Grundstücks eher unförmig und nur schwer gänzlich zu nutzen, dann sinkt der Wert des Hauses entsprechend. Denn dadurch könnten auch die späteren Möglichkeiten für einen Um- oder Ausbau sinken.

Wohnfläche und Schnitt

Ähnlich wie beim Grundstück gilt, mit steigender Wohnfläche steigt auch der durchschnittliche Kaufpreis. Zum einen kann ein größerer Wohnraum mehr Menschen beherbergen, zum anderen ist mehr Wohnfläche auch mit höheren Kosten beim Hausbau verbunden.

Der Schnitt eines Hauses kann sich ebenfalls auf den Kaufpreis auswirken, wobei es hierbei oft persönliche Präferenzen gibt. So wurden in den letzten Dekaden beispielsweise Häuser vorwiegend mit separaten Küchen gebaut, während heute überwiegend die offene Wohnküche in Mode gekommen ist.

Baujahr und Zustand

Beim Baujahr bevorzugen die meisten Käufer natürlich einen modernen Neubau, weil dieser im Hinblick auf neueste Erkenntnisse, Verfahren und Vorschriften besser dasteht. Das treibt den Preis in die Höhe, auch weil sich der Käufer dabei oftmals teure Modernisierungen zunächst sparen kann.

Bei älteren Häusern ist hingegen der Zustand von besonderer Bedeutung. Immobilien werden in Deutschland vergleichsweise gut gepflegt und können auch noch nach Jahrzehnten im exzellenten Zustand sein. Meistens sind sie dann immer noch nicht so viel Wert wie ein Neubau, aber ein gepflegter Altbau kann ebenfalls einen sehr hohen Preis erzielen.

Modernisierungsbedarf

Selbst wenn ein Altbau über die Jahre hinweg eine fürsorgliche Pflege erhielt, kann es aufgrund steigender Heizkosten oder gesetzlicher Vorschriften zu einem Modernisierungsbedarf kommen. Diesen berücksichtigen Käufer in der Regel schon beim Hauskauf und reduzieren dann gedanklich den Wert verglichen zum modernen Neubau.

Eine Modernisierung kann in Deutschland nämlich unglaublich teuer sein und einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen. Auf der anderen Seite kann der sonst hohe Energieverbrauch aber ebenso relevant sein.

Finanzierungskosten spielen eine weitere wichtige Rolle

Abgesehen von den konkreten Informationen zum Haus selbst, spielen auch die Kosten der Finanzierung eine bedeutende Rolle. Denn mit niedrigen Zinssätzen sowie günstigen Krediten steigt auch die Nachfrage nach eigenem Wohneigentum. Das wirkt sich letztlich auch auf den durchschnittlichen Kaufpreis in Deutschland aus.

Günstige Kredite waren mit Sicherheit auch einer der Treiber beim rapiden Anstieg der Hauspreise in den vergangenen zehn Jahren. So hielt sich der Leitzins in dieser Zeit bei unter einem Prozent, ehe er im Jahr 2022 dann auf 2,5 Prozent hochgesetzt wurde, um die Inflation bekämpfen zu können. Das kann auch zur Folge haben, dass sowohl die Nachfrage als auch Kaufpreise sich in nächster Zeit stabilisieren.

Wie hoch ist der Durchschnittspreis für Häuser nach Bundesland?

Es kann gravierende Unterschiede beim durchschnittlichen Preis je nach Bundesland geben. In Berlin muss ein Käufer mit 5.513 € pro m² rechnen, während im nahegelegenen Sachsen-Anhalt lediglich 1.397 € pro m² fällig werden. Die Wirtschaftsstärke, die Nachfrage und zukünftige Erwartungen spielen dabei oft bedeutende Rollen.

Ein durchschnittliches Haus mit einer Wohnfläche von 135 m² kann also je nach Bundesland unterschiedlich viel kosten.

Bundesland	Preis pro m²	Preis für 135 m² Haus
Nordrhein-Westfalen	2.899 €/m²	391.365 €
Bayern	4.007 €/m²	540.945 €
Baden-Württemberg	3.618 €/m²	488.430 €
Niedersachsen	2.287 €/m²	308.745 €
Hessen	3.042 €/m²	410.670 €
Rheinland-Pfalz	2.346 €/m²	316.710 €
Sachsen	1.742 €/m²	235.170 €
Berlin	5.513 €/m²	744.255 €
Schleswig-Holstein	3.156 €/m²	426.060 €
Brandenburg	2.686 €/m²	362.610 €
Sachsen-Anhalt	1.397 €/m²	188.595 €
Thüringen	1.449 €/m²	195.615 €
Hamburg	5.842 €/m²	788.670 €
Mecklenburg-Vorpommern	1.978 €/m²	267.030 €
Saarland	1.681 €/m²	226.935 €
Mecklenburg-Vorpommern	2.851 €/m²	384.885 €

Auf Bundesland-Ebene mag zwar Hamburg mit 5.842 € pro m² am teuersten sein, aber vergleicht man den Stadtstaat mit der teuersten Stadt in Deutschland, dann wirkt auch Hamburg vergleichsweise günstig. Denn in München zahlt ein Käufer mit Abstand den höchsten Preis, nämlich sage und schreibe 10.367 € pro m². Das durchschnittliche Haus würde also 1.399.545 € kosten. Glücklicherweise gibt es auch etwas günstigere Gegenden in Bayern, sodass diese den durchschnittlichen Preis im Bundesland wieder nach unten drücken.

Die Entwicklung der Hauspreise in den letzten 5 Jahren

Aufgrund der zuvor genannten niedrigen Zinsen und günstigen Kredite stiegen die Hauspreise in den vergangenen fünf Jahren sehr stark an. Der größte Anstieg war innerhalb der sieben Metropolen Deutschlands zu verzeichnen, die sich aus Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf zusammensetzen. Zwischen 2016 und 2021 legten die Hauspreise dort um ganze 72,6 Prozent zu.

Die Preise in kreisfreien Großstädten stiegen um 53,1 Prozent, während ländliche Kreise ebenfalls um stattliche 47,3 Prozent zulegten. Die geringsten Anstiege gab es bei den sogenannten dünn besiedelten ländlichen Kreisen sowie den städtischen Kreisen. Dort stiegen die Preise um 42,6 und um 41,3 Prozent. In allen Fällen waren die Werte also wesentlich höher als die Inflation im gleichen Zeitraum.

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Die stark gestiegenen Preise in Deutschland werfen auch immer wieder die Frage auf, ob es eine Immobilienblase am Markt gibt. Diese entsteht immer dann, wenn überbewertete Immobilien auf fragwürdige Finanzierungsmethoden treffen, so wie es bei der Immobilienkrise in den USA der Fall war. Kommen jetzt noch steigende Finanzierungskosten und eine schlechtere Wirtschaftslage hinzu, könnten einige Käufer in Zahlungsnot geraten und zum Verkauf gezwungen sein. Daraus entsteht kurzfristig ein Überangebot an Immobilien am Markt, das die Blase zum Platzen bringt.

Doch anders als in den USA war die Kreditvergabe der Banken in Deutschland stets weitaus strikter. Gläubiger mussten schon immer eine viel solidere Haushaltsrechnung vorlegen, die auch kleinere Krisen überstehen sollte. Zudem ist die Nachfrage nach Immobilien ungebremst hoch. Die steigende Einwohnerzahl aufgrund von anhaltender Migration wird auch in den nächsten Jahren für eine konstante Nachfrage sorgen.

Es kann zwar ähnlich wie in anderen Ländern aufgrund der jetzt höheren Zinssätze im Ausnahmefall sogar zu Rückgängen bei den Preisen kommen, doch mit bundesweit größeren Abschlägen ist nicht zu rechnen. Man mag es zwar kaum glauben, aber die Hauspreise in Deutschland sind im internationalen Vergleich noch immer relativ günstig. Besonders wenn man sich die Bundesländer wie Sachsen oder Thüringen anschaut.

Größtes Wohnraumdefizit seit mehr als 20 Jahren

Vielmehr herrscht in Deutschland gerade ein notorischer Engpass an Wohnraum, der auch noch in den nächsten Jahren anhalten wird. Besonders in beliebten Großstädten gab es schon seit längerer Zeit eine angespannte Lage, doch mit der Fluchtbewegung aus der Ukraine ist es mittlerweile zum größten Defizit an Wohnraum seit mehr als 20 Jahren gekommen. Mit Hinblick auf den anhaltenden Krieg ist weiterhin mit einem starken Zuzug zu rechnen.

Zudem geriet der Neubau aufgrund der Coronakrise und hohen Preisen für Baumaterial bereits in den letzten zwei Jahren ins Stocken. Damit verfehlte die Regierung das eigene politische Ziel, das es selbst ausgerufen hatte. Auch für das Jahr 2023 ist keine deutliche Besserung in Sicht, solange die Prozesse und Vorschriften nicht entschlackt werden. Insbesondere die hohen organisatorischen Hürden sind der Branche ein Dorn im Auge und machen den Neubau in Deutschland langsam und unattraktiv.

So fordern Verbände zahlreiche Maßnahmen, um den Neubau in Deutschland anzukurbeln. Dazu gehören beispielsweise eine Planungsbeschleunigung, weitere Fördermittel des Bundes sowie weitreichende Kostensenkungen. Die Mehrwertsteuer konnte für sozialen Wohnungsbau von 19 auf 7 Prozent abgesenkt werden und die Baubranche benötigt nach wie vor etliche Fachkräfte, um die Ziele für den Neubau erreichen zu können. (Pd)

                                                                                                   

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